por: Notario Doctor Luis Felipe Lepe Monterroso
Vicepresidente actual del Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial
INTRODUCCIÓN.
Que los hechos de la historia no se olviden, que los actos tengan su efecto, es oficio y mérito de nosotros los Notarios y Notarias, oficio que venimos haciendo desde hace siglos, con toda nuestra ciencia y con lo mejor del conocimiento y medios de cada época. La función notarial no nació sola, es un requerimiento de la sociedad humana, para que demos fe de lo que discuten, acuerdan y quede constancia que así lo otorgaron, quienes comparecen ante nosotros en el instrumento público idóneo. En Guatemala se está volviendo una urgencia volver la vista a esta institución social (El Notariado), que no podemos permitir que se pierda en la vertiginosa exigencia de la modernidad, puesto que apoyamos al desarrollo de las personas y de la nación, sabiendo orientarles para la solución de sus problemas, desde la perspectiva de una seguridad jurídica preventiva.
La rectificación de área de bien inmueble, por la dispersión normativa respecto a los diversos casos que existen en la legislación guatemalteca, es un tema que debemos tener claro cuando somos abordados por los propietarios, para que les brindemos un asesoramiento jurídico integral. Por ello, me parece relevante, aportar una enumeración y explicación de la procedencia de cada caso regulado en nuestro ordenamiento jurídico nacional, a través de algunos breves apuntes sobre este tema, que ofrezco a continuación.
CASOS.
Para rectificar el área de bienes inmuebles en Guatemala, la legislación prevé los casos siguientes:
CASOS CONSIDERADOS EN EL CÓDIGO CIVIL
(Decreto Ley 106 del Jefe del Gobierno de la República).
RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN LIBROS REGISTRALES.
Conforme los artículos 1242 al 1250 del Código Civil, ésta se da, cuando el área registrada NO COINCIDE con el TÍTULO que fundamenta la primera inscripción de dominio. En este caso, se cometió un error registral y se puede subsanar con base en el título original, por medio de un procedimiento administrativo de rectificación registral ante el Registro de la Propiedad.
RECTIFICACIÓN POR MODIFICACIÓN, AMPLIACIÓN O ENMIENDA DE LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO.
Conforme lo establecido por el artículo 1130 numeral 2 inciso “a” del Código Civil, ésta se da, cuando el área física del inmueble NO COINCIDE con la registrada, por error al consignarla en el TÍTULO que fundamenta la primera inscripción de dominio. En este caso, los otorgantes de un acto o contrato que haya dado origen a la primera inscripción del inmueble, comparecen todos, solicitando la modificación, ampliación o enmienda de tal inscripción, por haberse cometido error u omisión en la escritura pública o título original. Queda a salvo, en caso de no contar con la comparecencia de todos los otorgantes, la opción de realizar la solicitud de rectificación de área en vía de jurisdicción voluntaria ante el juez civil competente. Artículos 401 a 405 del Código Procesal Civil y Mercantil.
CASO CONSIDERADO EN LA LEY DE RECTIFICACIÓN DE ÁREA
(Decreto Ley 125-83 del Jefe de Estado).
RECTIFICACIÓN DE ÁREA DE BIEN INMUEBLE URBANO.
Conforme el artículo 1 del Decreto Ley 125-83 del Jefe de Estado, ésta se da, cuando el área física del inmueble URBANO es MENOR a la registrada. En este caso, los propietarios de bienes inmuebles urbanos, podrán solicitar ante notario, la rectificación del área de tales inmuebles, en la forma y de acuerdo con el procedimiento establecido en esta ley.
CASOS CONSIDERADOS EN LA LEY DE TRANSFORMACIÓN AGRARIA
(Decreto 1551 del Congreso de la República). (Trámite de excesos)
RECTIFICACIÓN DE ÁREA (MENOR) DE BIEN INMUEBLE RÚSTICO.
Conforme el artículo 203 del Decreto 1551 del Congreso de la República, ésta se da, cuando el área física del inmueble RÚSTICO es MENOR a la registrada. En este caso, el bien inmueble rústico está inscrito en el registro con una medida mayor a la que real y físicamente le corresponde. El interesado podrá pedir que se rectifique la respectiva inscripción, lo que se ordenará en el acuerdo gubernativo que apruebe las operaciones practicadas por el ingeniero, previo informe circunstanciado y favorable de la sección de Tierras del FONTIERRAS.
RECTIFICACIÓN DE ÁREA (MAYOR) DE BIEN INMUEBLE URBANO O RÚSTICO.
Conforme a los artículos 147, 164, 166 a 176, 181a 198, 222 a 225 del Decreto 1551 del Congreso de la República, ésta se da, cuando el área física del inmueble URBANO O RÚSTICO es MAYOR a la registrada. del CRG). En este caso, el bien inmueble rústico está inscrito en el registro con una medida menor a la que real y físicamente le corresponde. La aprobación del expediente relativo a excesos de bienes inmuebles rústicos o urbanos se hará por medio de acuerdo gubernativo, y para los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad el jefe de la Sección de Tierras del FONTIERRAS o en su caso la gobernación departamental respectiva, expedirá la certificación que corresponda.
CASO CONSIDERADO POR EL REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL
(Decreto 41-2005 del Congreso de la República).
RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR DECLARATORIA DE PREDIO CATASTRADO IRREGULAR POR ÁREA.
Conforme el artículo 38 de la Ley del Registro de Información Catastral, ésta se da, cuando el RIC realiza el levantamiento catastral y el área catastral sea MAYOR que el área registrada. En este caso, existe diferencia entre el área inscrita en el Registro de la Propiedad y el área establecida físicamente. No aplica por su extensión, en los casos siguientes:
1. Si el área inscrita es menor o igual a 1000 m2 y el área catastral excede hasta 20%.
2. Si el área inscrita está entre 1000 hasta 900mil m2 y el área catastral excede hasta 10%.
3. Defectos de área: área catastral sea MENOR que el área registrada inscrita se considerará un defecto. Una vez estando firme dicha declaración hará la anotación respectiva en el Registro de la Propiedad, pero automáticamente quedará regularizada de conformidad con el área real consignada por el RIC.
Sin pretender ser exhaustiva, espero que esta sistematización sirva de guía a todos los Notarios y Notarias del país. En nuestra delicada tarea, el Notario es un profesional del Derecho que, como fedatario, participa de los actos privados y públicos de las personas, y por ello, la confianza de los ciudadanos, es una de las características que debemos esforzarnos por conservar, a través de un servicio técnico e integral. Dicha confianza debe respaldar una propuesta de ley que permita que aquellos casos sin litis, se tramiten en sede notarial, un proyecto que debemos impulsar como gremio.