Guatemala sigue siendo un país donde las escrituras de un inmueble son un tesoro que se pasa de generación en generación, pero donde los registros formales son pocos. Más del 70% de las propiedades que se han catastrado presentan irregularidades.
Redacción
Muchos guatemaltecos tienen escrituras en donde se describe su propiedad más o menos así: «El lote que colinda a la derecha con el río San Germán, a la izquierda con el predio de don Felipe Barahona, al oeste con la propiedad de don Jorge Morales». Pero resulta que el río se secó hace cincuenta años, don Felipe y don Jorge fallecieron hace décadas y legaron sus terrenos a sus hijos, que a su vez los vendieron a terceros. Demostrar la propiedad de ese terreno resulta un dolor de cabeza.
«Somos un país de poseedores, no de propietarios», dice Lorena Flores, presidenta del Instituto de Derecho Notarial. No tener registros legales de la propiedad es un problema que afecta a todos, porque impide el crecimiento económico y no ofrece certeza jurídica.
La tradición de pasar las «escrituras» de mano en mano, sin que haya registros formales, nos ha llevado a conflictos de tierras que a menudo terminan en violencia o que implica que los dueños se embarquen en procesos judiciales que toman años y requieren de mucho dinero.
«Si usted pregunta, de los 108 mil kilómetros de Guatemala, cuánto está catastrado, le dirán que muy poco, menos del 20 por ciento. Lo que está inscrito en los registros es muy poco y aunque hay grandes logros, el problema es que va muy lento», explica flores.
Se ha catastrado solo el 14.6% del territorio nacional. El avance es lento y complejo.
«Son varias las causas por las cuales existen cientos de miles de inmuebles sin inscripción en los registros de la propiedad», explica Jorge Rolando Barrios de la firma BMTLAW «dichas razones en múltiples casos son culturales, por tradición familiar y de las comunidades, pues a una gran parte de la población lo único que le importa es tener algún papel firmado (o calzado con huella digital) por el anterior poseedor o extendido por alguna autoridad municipal o administrativa y en el mejor de los casos, a través de documentos con intervención de notario. También existen razones económicas para esa omisión, pues dadas las condiciones de nuestro país, muchos poseedores tienen limitaciones que no les permiten asumir los costos de una titulación».
Para solucionar este problema se creó en 2005 la ley del Registro de Información Catastral, conocido como RIC, cuyo objetivo es «establecer, mantener y actualizar el catastro nacional». Por ese entonces Arabella Castro era la registradora, cuenta que con mucho esfuerzo lograron presentar la propuesta que finalmente aprobó el Congreso y daría origen a un ambicioso proyecto: catastrar todo el país.
Un año después, en 2006 se registraron 39,201.73 kilómetros –algunos que venían de años anteriores– pero luego se perdió el ímpetu y el número bajó, al punto de que en 2009 se catastraron solo 2,038 en 2013 apenas 35.74. En lo que va de 2023 se catastraron 959.9.
«En la época de Berger se avanzó muchísimo, pusimos gente que trabajaba coordinadamente con el catastro y caminaba bien y caminaba limpio. Cuando digo caminar limpio es no agarrar fincas que están un poco en el aire para darlas a un amigo», cuenta Castro.
Castro opina que esto se debe, en parte, a que el Registro de la Propiedad se volvió un botín político, principalmente en el periodo del presidente Otto Pérez Molina.
«La ley buscaba el registro preciso. Es decir, usted debe tener la medida de un inmueble a nivel satelital con coordenadas, para tener las medidas correctas del inmueble. Por ley, ahora si quiere hacer el desmembramiento de una finca se tiene que hacer con coordenadas a nivel satelital», explica Castro. «Sucede que las fincas están descritas en una manera muy rudimentaria, entonces es difícil para una municipalidad definir con exactitud, con precisión, un terreno o le es difícil al propietario, cuando quiere heredarlo a sus hijos», agrega.
En su opinión, la ley debería sufrir una modificación. «Se declara catastrado un municipio hasta que se levantó el 95% de su territorio, creo que se debe bajar a un 85%, para que haya una serie de consecuencias legales en relación con los inmuebles que ya fueron catastrados».
De momento hay un total de 18 municipios declarados como catastrados. Cinco de ellos en Petén y en Zacapa, los dos departamentos que presentan más avance. De Petén se encuentra catastrado El Chal, San Andrés, Santa Ana, San Francisco y San José; de Zacapa, Cabañas, Huite, San Diego y Usumatlán.
En opinión de Barrios «debe emprenderse una campaña agresiva por parte del Estado para hacer conciencia entre la población de la importancia y ventajas que tiene contar con títulos inscritos en los registros de la propiedad. En esa labor concientizadora deben coadyuvar el Colegio de Abogados y Notarios y el Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial».
Obtener un título: un dolor de cabeza de años
Todos aquellos guatemaltecos que tengan las escrituras de su propiedad sin registrar, que pasaron de generación en generación, deben realizar un proceso de titulación supletoria. Andrea Cáceres, del Observatorio de los Derechos de Propiedad, lo explica:
«Tienen que cumplir con los requisitos de ley, que es que sea una posesión de buena fe por más de 10 años, que tenga su justo título, que sea de forma continuada. Además, el proceso conlleva la obligación de tener dos testigos residentes del municipio, ya sea vecinos o propietarios; aunque a veces es difícil conseguir que alguien esté dispuesto a declarar. Adicionalmente, se requiere de un informe municipal, y estos se tardan todo el tiempo que ellos quieran. Supuestamente la ley establece que son 15 días, sin embargo, ellos se tardan hasta dos años en dar ese informe, a pesar de tener una multa, porque la ejecución de la multa es difícil. Y a veces lo dan con errores de forma o de fondo. Entonces que respondan no necesariamente quiere decir que el informe municipal esté bien hecho. La intervención de la PGN también es un problema porque se tardan. El juez no resuelve sin que exista la opinión de la PGN, a pesar de que el juez puede optar por resolver sin esa intervención si no la dan en el plazo de ley, pero no lo hacen. Esperan a tener el aval de la PGN».
El catastro, sin embargo, simplifica este proceso. Si una propiedad ya fue catastrada para sus legítimos propietarios es más rápido y barato conseguir la titulación. Por eso, resulta tan importante que el catastro avance.
«Consideramos que es importante modificar la legislación en aras de que el proceso de titulación supletoria sea ágil y más accesible a todos. Las personas muchas veces no le dan importancia por falta de conocimiento, pero otras veces es por falta de recursos económicos, porque hay que pagar un abogado. Requiere tiempo también, pues muchas veces conlleva casi dos años en hacer el proceso de titulación supletoria», explica Cáceres.
Barrios está de acuerdo: «Deben promoverse cambios legislativos para facilitar los trámites de titulación supletoria, facultando a los notarios para realizarlos en sede notarial, si bien reservando la resolución final a los órganos jurisdiccionales, previa opinión favorable de la Procuraduría General de la Nación, que debe verificar el cumplimiento estricto de todos los requisitos, incluyendo la citación de los colindantes y la publicidad a través de estrados judiciales y municipales. En el proyecto original del actual Decreto 54-77 del Congreso (Ley Reguladora de la Tramitación Notarial de Asuntos de Jurisdicción Voluntaria), se incluyó la titulación supletoria dentro de los asuntos que podían tramitarse ante notario. Sin embargo, al final se vetó esa parte del proyecto, porque en aquel momento no se estimó conveniente dar esa atribución al notariado. A estas alturas ese tema debiera revisarse, estableciendo desde luego los controles necesarios para asegurar el ejercicio de la función notarial en materia de titulación en forma trasparente, imparcial y estrictamente apegada a la legalidad».
El catastro implica varias fases, que inician con la investigación en libros del registro y continúa con la visita de campo donde se miden y se confirman los nombres de los propietarios.
«La actividad de catastro es algo complicado y caro. Esa es una de las limitantes que tiene hoy día el catastro, porque no tiene los recursos suficientes. La fase más cara es la de levantamiento catastral, porque tienen que ir predio por predio y eso después lo tienen que comparar con el análisis legal que hicieron del Registro de la Propiedad, para ver si coincide todo lo legal con lo que encontraron en campo y para determinar si el predio fue regular o irregular”, explica Cáceres.
La mayoría de las veces se determina que es irregular. Ha ocurrido en el 70% de los casos. Esas irregularidades pueden ser discordancias en las medidas o en los nombres de los propietarios, entre otras.
«Todo mundo quiere certeza y seguridad jurídica y para eso nacen los registros. El eje clave de todo esto es el notario, porque a través de él se articulan las actividades del registro, el notario es una pieza clave de garantía», explica Flores.
«Hace poco fui a Sololá y vi un desarrollo urbano importante, edificios de tres o cuatro niveles y todo eso estaba en posesión, y los notarios de allí nos pedían «ayúdenles a constituir regímenes de propiedad horizontal», pero como solo es posesión no se puede», cuenta Flores.
«La precariedad de los títulos y la falta de inscripción de los bienes en los Registros de la Propiedad tienen efectos devastadores para la seguridad jurídica y priva a los titulares del acceso al crédito, ante la imposibilidad de ofrecer garantías hipotecarias», opina Barrios.
«Muchísima gente que es emprendedora y tiene pocos recursos podría pedir un crédito para siembra o para un negocio productivo, pero no pueden, porque la mayoría de los guatemaltecos tienen un mal título, un título defectuoso por ponerlo de alguna manera, porque cuesta dinero arreglar la herencia del abuelito», concluye Arabella Castro.